Onderverhuur sociale huurwoning via AirBNB

Rechtbank Rotterdam 6 november 2015, IT 2115; ECLI:NL:RBROT:2015:7899 (Onderverhuur AirBNB) Het huurcontract (betreft sociale huurwoning) van gedaagde wordt door de verhuurder opgezegd naar aanleiding van het beschikbaar stellen van de woning via AirBNB. De verhuurder beroept zich hierbij op het huurcontract dat 21 jaar geleden opgesteld is. De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is een nieuw opgekomen fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. Conclusie is dat de aard en omvang van de overtreding(en) de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook afgewezen.

3.12 Voor de beantwoording van de vraag of de tekortkomingen van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen wordt van het volgende uitgegaan. [gedaagde] verblijft reeds 21 jaar in de woning. [gedaagde] heeft vanaf 19 januari 2014 tot 8 december 2014 delen van haar sociale huurwoning via Airbnb verhuurd aan 42 verschillende huurders die voor (relatief) kortdurende periodes van maximaal een week gebruik maakten van haar woning. [gedaagde] heeft haar woning gedurende die periode zelf als hoofdverblijf behouden; zij is niet uitgeweken naar een andere woning ten gunste van de verhuur. Gelet op de door [gedaagde] overgelegde getuigenverklaringen is van overlast geen sprake geweest.

3.13 Hoewel het onderverhuurverbod van artikel 7.4 van de AV 1994 een algeheel verbod behelst (zie r.o. 3.4), heeft [gedaagde] op zichzelf terecht aangevoerd dat dit verbod niet het oog kan hebben gehad op de toen niet bestaande en nu in zwang geraakte vorm van onderverhuur via Airbnb. Hoewel dit niet afdoet aan het feit dat sprake is van een tekortkoming, die [gedaagde] behoort te beëindigen zoals zij heeft gedaan, wordt die omstandigheid wel meegewogen bij de te beoordelen vordering tot ontbinding.

3.14 De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is een nieuw opgekomen fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen. Het verbod in de AV 1994 kan – bij het ontbreken van aanwijzingen van het tegendeel – geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp (vgl. Rb. Amsterdam 26 mei 2015, RVR 2015/86 en Rb. Amsterdam, 22 oktober 2014, WR 2015/23) niet zonder meer gegeven. Dat is anders in geval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning (vgl. Rb. Amsterdam, 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). Door die handelwijze wordt immers een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is, anders dan Woonstad betoogt, geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt. Potentiële huurders op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen worden door de onderverhuur dan ook niet tekort gedaan. Evenmin is gebleken van overlast waarin een belang van Woonstad bij ontbinding en ontruiming kan zijn gelegen.

3.17 Conclusie is dat de aard en omvang van de overtreding(en) de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook afgewezen.