Airbnb verhuur wel in strijd met algemene voorwaarden maar rechtvaardigt geen ontbinding
Vzr. Rechtbank Rotterdam 6 november 2015, IT 1911, ECLI:NL:RBOT:2015:7899 (Stichting Woonstad Rotterdam tegen gedaagde)
Huurrecht. Online onderverhuur. Airbnb. Gedaagde heeft in strijd met de Algemene Voorwaarden (hierna AV) bij de huurovereenkomst haar appartement op Airbnb.nl verhuurd. Na sommatie door Woonstad om hier mee te stoppen staakt gedaagde deze verhuur, ook al betwist zij de toepasselijkheid van de AV. Woonstad eist ontbinding van de huurovereenkomst. De rechtbank bevestigd de toepasselijkheid van de AV 1994. Gedaagde heeft getekend voor ontvangst van de AV en daarmee werd de huurovereenkomst - welke volgens gedaagde reeds mondeling was overeengekomen - gewijzigd. De AV 2004 zijn nooit door gedaagde bevestigd en kunnen dan ook niet van toepassing worden verklaard. Vervolgens stelt de rechtbank de tekortkomingen op grond van AV 1994 vast. Deze tekortkomingen kunnen echter ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. De verhuur van woningen via een website als Airbnb wijkt sterk af van het klassieke beeld van onderverhuur waar de AV 1994 vanuit lijken te gaan. Daarnaast is van belang dat gedaagde tijdens het verhuur haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden. Omdat het niet duidelijk was voor gedaagde of verhuur op Airbnb onder de AV viel en zij na sommatie de verhuur meteen heeft gestaakt is ontbinding niet gerechtvaardigd.
3.4.: [gedaagde] betwist niet dat zij haar woning tot 8 december 2014 meermalen heeft verhuurd via Airbnb, maar weerspreekt daarmee in strijd te hebben gehandeld met artikel 7.4 van de AV 1994. De kantonrechter volgt haar niet in die stelling. Het verbod in artikel 7.4 van de AV 1994 kan niet anders worden uitgelegd dan dat het verhuren van de woning, geheel of gedeeltelijk, aan derden is verboden. Daarbij is geen onderscheid gemaakt tussen de wijze van verhuren, de duur van de verhuur of de doelgroep waaraan verhuurd wordt; er is sprake van een algeheel verbod. Dat partijen toentertijd niet het oog kunnen hebben gehad op verhuur middels Airbnb doet aan dat verbod dan ook niet af. Evenmin kan sprake zijn van twijfel over de betekenis van het beding; het beroep van [gedaagde] op de contra-preferentemregel van artikel 6:238 lid 2 BW faalt derhalve. De verwijzingen van [gedaagde] naar de parlementaire achtergrond van artikel 7:244 BW zijn op dat punt geenszins relevant, nu partijen nadrukkelijk van dat artikel zijn afgeweken. [gedaagde] is dan ook tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met artikel 7.4 van de AV 1994 (delen van) haar woning onder te verhuren aan derden.
3.14: De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is een nieuw opgekomen fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen. Het verbod in de AV 1994 kan – bij het ontbreken van aanwijzingen van het tegendeel – geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp (vgl. Rb. Amsterdam 26 mei 2015, RVR 2015/86 en Rb. Amsterdam, 22 oktober 2014, WR 2015/23) niet zonder meer gegeven. Dat is anders in geval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning (vgl. Rb. Amsterdam, 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). Door die handelwijze wordt immers een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is, anders dan Woonstad betoogt, geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt. Potentiële huurders op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen worden door de onderverhuur dan ook niet tekort gedaan. Evenmin is gebleken van overlast waarin een belang van Woonstad bij ontbinding en ontruiming kan zijn gelegen.
Op andere blogs:
ICTRecht
