Afbreken onderhandelingen Universiteit Twente onaanvaardbaar
Hof Arnhem-Leeuwarden 15 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3102 (X tegen Universiteit Twente)
Afgebroken onderhandelingen. Positief contractbelang. Begroting schade. [appellante], [fysiotherapeut] en [tandarts] hebben het college van bestuur van de Universiteit verzocht in te stemmen met de bouw van een gezondheidscentrum op de campus. Bij brief is instemming gegeven en voorwaarden gesteld. Het hof acht het gelet op het stadium waarin het project zich bevond, de kenbare belangen en de tot dan toe relatief rimpelloze onderhandelingen niet goed te begrijpen waarom de Universiteit appellanten niet heeft toegestaan zijn positie toe te lichten. Het hof oordeelt dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was. Dit brengt mee dat de Universiteit schadeplichtig is. Schade wordt gesteld op positief contractsbelang. De schade moet worden geschat. Het hof sluit aan bij een deel van de reeds gemaakte kosten, in het bijzonder om de kosten voor de leges, de erfpacht en advieskosten van de VvAA en voor grondmechanica. Daarnaast heeft het hof rekening gehouden met een mogelijk gemist rendement.
4.16. Naar het oordeel van het hof kan uit het verloop van de onderhandelingen en het punt die deze eind juni 2010 hadden bereikt – de erfpachtovereenkomst zou binnen enkele dagen worden ondertekend, aan alle door de Universiteit gestelde voorwaarden voor de bouw van het gezondheidscentrum was voldaan – niet anders worden geconcludeerd dan dat [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de Universiteit haar medewerking zou verlenen aan het verlijden van de akte. Daarmee zou hetgeen voorzien was bij de intentieovereenkomst van 3 april 2007 vervuld zijn. Beide partijen hadden belang bij het project. Centralisatie van zorgverleners op één plek was een al lang gekoesterde wens van de Universiteit. Ook voor [appellante], [fysiotherapeut] en [tandarts] vielen er voordelen te behalen bij concentratie van zorg. Bovendien hadden [fysiotherapeut] en [tandarts] steeds tijdelijk praktijkruimte gehuurd met investeringen en de onzekerheid vandien. Het te bouwen gezondheidscentrum bood een langer perspectief. Tot slot heeft [appellante], als uiteindelijke financier van het project, aanzienlijke kosten gemaakt om het project van de grond te krijgen (adviseurkosten, leges bouwvergunning). De betrokkenen namens de Universiteit (met name [bedrijfsjurist], [secretaris] en [contactpersoon]) hebben in een voortdurend overleg met [appellante] toegewerkt naar het slagen van het project. Onvoldoende weersproken is dat het college van bestuur ([persoon 3]) tussentijds regelmatig op de hoogte is gesteld van de ontwikkelingen en inbreng heeft gehad in de onderhandelingen.
4.20. Het hof acht het gelet op het stadium waarin het project zich bevond, de kenbare belangen van [appellante] en de tot dan toe relatief rimpelloze onderhandelingen tussen partijen niet goed te begrijpen waarom de Universiteit eind juni 2010/begin juli 2010 [appellante] niet heeft toegestaan zijn positie toe te lichten. In de processtukken is daarvoor ook geen verklaring te vinden. Aangenomen kan weliswaar worden dat de breuk wellicht niet had plaatsgevonden indien [appellante] de Universiteit op de hoogte had gesteld van de onderhandelingen over huurruimte in De Sleutel voor het geval het project niet – op korte termijn – doorgang zou vinden, maar hij was hiertoe naar het oordeel van het hof niet verplicht. Naar verkeersopvattingen bestaat er geen mededelingsplicht voor de contractpartner aangaande de alternatieven die hij onderzoekt voor het geval het beoogde contract geen of later dan verwacht doorgang vindt. Overigens heeft [appellante] volgens de stellingen van de Universiteit [contactpersoon] op 24 juni 2010 wél ingelicht over zijn onderhandelingen met De Veste. Wat hier ook van zij, onvoldoende gesteld is dat [appellante] de Universiteit bewust onjuist zou hebben geïnformeerd over zijn intenties met het gezondheidscentrum en dat is waar het partijen om ging.
4.21. Het hof oordeelt op grond van het bovenstaande dan ook dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was. Dit brengt mee dat de Universiteit schadeplichtig is, waarbij [appellante] de schade stelt op het positief contractsbelang.
4.26. Op grond van het onder 4.23 tot en met 4.25 overwogene oordeelt het hof dat de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld zodat deze geschat moet worden. Het hof schat en stelt de geleden schade vast op € 125.000. Daarbij heeft het hof aangesloten bij een deel van de reeds gemaakte kosten (vgl. productie 46 bij inleidende dagvaarding) waarvan kan worden aangenomen dat deze geen nut zullen hebben bij realisering van een gezondheidscentrum op een andere locatie. Het gaat daarbij in het bijzonder om de kosten voor de leges, de erfpacht en advieskosten van de VvAA en voor grondmechanica. Daarnaast heeft het hof rekening gehouden met een mogelijk gemist rendement gedurende een beperkte periode, waarbij het hof de bandbreedte van in opdracht van [appellante] berekende aanvangsnettorendementen per jaar tussen € 31.625 en € 50.337 in acht heeft genomen alsmede het verweer van de Universiteit dat resulteert in een (licht) negatief exploitatieresultaat (vgl. conclusie van repliek randnummer 54).
